• Veranda abusiva installata su balcone aggettante: è necessario il consenso del proprietario sovrastante?

    Avv. Giuseppe Donato Nuzzo | Agosto 10, 2022

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    Come abbiamo visto in un precedente articolo, la realizzazione di verande – spesso abusive- negli edifici condominiali, è una prassi ormai largamente diffusa. Tali manufatti aumentano l’utilità delle unità ummobialiari in termini di spazio e di comfort, incrementando anche il valore commerciale delle singola unità abitativa.

    La costruzione di tale manufatto rientra tra i classici” abusi edilizi, perchè spesso effettuata senza richiedere preliminarmente i necessari titoli abilitativi oltre a bypassare il consenso della campagine condominiale e/o del proprietario del balcone sovrastante.

    Spesso modifichiamo le nostre case senza saper di commettere un errore. È quello che capita quando i lavori ci sembrano così da poco che pensiamo non sia necessario dichiararli e diventa un abuso edilizio. È un compito molto arduo per l’amministratore di condominio correre dietro gli abusi dei condomini, soprattutto quando per farli cessare non è sufficiente un’attività stragiudiziale, ma bisogna ricorrere all’intervento delle Autorità.

    Il Consiglio di Stato con un rencente sentenza (6593/22) ha analizzato un caso in cui un condomino ha realizzato una veranda su un balcone aggettante senza chiedere il preventivo consenso del condominio e del proprietario del balcone sovrastante.

    I balconi aggettanti

    Prima di analizzare il caso di specie, è necessario precisare che i balconi sono essenzialmente destinati al servizio dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono e permettono al proprietario dell’appartamento di esercitare il suo diritto di veduta.

    I balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono dalla facciata, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, in quanto possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. Non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade perle terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

    Nel caso analizzato, i Giudici hanno ricordato che “per balconi aggettanti si intendono quelli che, sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono. Essi non svolgono alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma sono di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

    La veranda “ancorata stabilmente”

    Il nodo centrale della sentenza è rinvenibile nel fatto che la struttura realizzata risultava “ancorata stabilmente” alla soletta del balcone superiore aggettante, di proprietà esclusiva del condomino a cui accedeva il balcone stesso, ed era stata realizzata senza aver chiesto preliminarmente l’assento al condomino del piano superiore.

    La mancanza di un’autorizzazione a procedere è rilevante, pertanto, secondo il Consiglio di Stato, “è evidente il pregiudizio, anche del preminente decoro urbano, considerato il notevole impatto visivo, nonché l’irreversibile alterazione e la grave disarmonia della sagoma e degli elementi prospettici dell’immobile condominiale”.

    Legittimo l’ordine di demolizione della veranda abusiva

    Alla luce delle considerazioni svolte, il Consiglio di Stato ha considerato l’ordinanza di demolizione legittima, in quanto l’opera risultava priva del suo titolo e dunque abusiva.

    Gli abusi edilizi in Condominio. Poteri ispettivi e responsabilità dell’Amministratore

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    Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

    Già avvocato del foro di Lecce, giornalista pubblicista e funzionario pubblico, è autore di libri e pubblicazioni giuridiche per diverse case editrice di rilevanza nazionale (Utet, Cedam, Maggioli). Collabora attivamente con riviste specializzate e siti giuridici, tra cui Tecnici24 e Consulente Immobiliare per Il Sole 24ore. Già cultore della materia (diritto privato) presso Facoltà di Giurisprudenza dell’Università e-Campus, svolge attività di studio e ricerca in diritto condominiale con all’attivo diverse monografie in materia per i tipi di Admaiora, Duepuntozero e Condominioweb. Cura la rubrica “Noi e il Condominio” per il quotidiano online CorriereNazionale.net e fa parte della redazione di LibriCondominio.it e di Condominiocaffe.it
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