Vendita dell’immobile. Come trasferire le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie?
Redazione Libricondominio | Agosto 27, 2020
E’ molto frequente che, successivamente alla esecuzione dei dei lavori di ristrutturazione su un immobile, si scelga o si è costretti a vendere l’immobile appena ristrutturato. Se per esguire i lavori il proprietario dell’appartamento abbia usufruito solo delle prime rate della detrazione delle spese sostenute, la domanda è cosa accade al bonus ristrutturazioni edilizie nel caso di cessione dell’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi che beneficiano della detrazione fiscale? È possibile trasferire la detrazione fiscale?
A questi interrogativi risponde l’Agenzia delle Entrate, che richiama nel caso di specie L’art. 16-bis del Tuir che prevede al comma 8 che “in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi … la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare…”.
Quindi, nel contratto di compravendita può essere dichiarato che il diritto alla detrazione rimanga in capo al venditore.
Inoltre, l’Agenzia delle entrate ha precisato che, in mancanza di questo accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato e sottoscritta da entrambe le parti. In tale scrittura, in sostanza, va specificato che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.
Ma vi è da fare una precisazione: in caso di trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile.
Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100%, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.8, e Circolare 12.05.2000 n. 95 , risposta 2.1.13).
La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, quest’ultima diventi proprietaria esclusiva dell’immobile perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa (Risoluzione 24.03.2009 n. 77 e Circolare 19.06.2012 n. 25, risposta 1.3).
Infine, gli interventi non sono agevolabili fiscalmente da chi ha venduto l’immobile prima del sostenimento delle spese, né tantomeno da chi ha acquistato l’immobile oggetto di intervento, in quanto tali lavori non risultano essere stati trasferiti da un soggetto che ne aveva titolo idoneo (risposta 174/E del 10 giugno 2020) Quindi, la detrazione può essere trasferita solo se il diritto a tale detrazione sussiste. Nel caso in cui le spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e riqualificazione energetica vengano sostenute dopo la cessione dell’immobile, la parte venditrice non può usufruire il beneficio fiscale in quanto non più proprietaria dell’immobile oggetto e non può neppure trasferire il beneficio all’acquirente.
Le agevolazioni fiscali in Condominio. 42 pagine, 6 pratiche schede di lettura con istruzioni operative.
A cura della Redazione
