• Sanificazione. Le ordinanze restringono la discrezionalità dell’amministratore di condominio

    Avv. Roberto Rizzo | Aprile 5, 2020

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    Sarebbe importante acquisire il parere favorevole delle associazioni di categoria, al fine di adottare nei confronti del Governo una posizione unica.

    Più volte, anche da queste colonne, è stato affrontato il tema della sanificazione degli ambienti condominiali in epoca di COVID- 19, con le implicazioni ad esso correlate in ambito di privacy.

    In proposito si richiamano le linee guida individuate dagli esimi Colleghi Avv. Carlo Pikler ed Avv. Caterina Tosatti, poi condivise anche da Federprivacy, che ben chiariscono i termini essenziali della responsabilità dell’amministratore in tema di contrasto al contagio da COVID-19.

    Quel che ci preme evidenziare, in questo intervento, è che, come risulta da fonti istituzionali, l’esigenza di contenere al massimo la diffusione del virus, ha già indotto diversi Comuni italiani (Terni, Perugia, Parabiago, Mesagne e, probabilmente, presto anche Lecce) ad imporre, attraverso proprie ordinanze, la sanificazione periodica di quelle parti di pertinenza condominiale che ricadono su suolo pubblico, eliminando la tanto discussa discrezionalità degli amministratori.

    Si profila, dunque, l’opportunità di evitare una politica di contrasto al COVID-19 condotta in maniera disorganica, adottando, per contro, una strategia comune che possa risultare più efficace.

    In quest’ottica, sarebbe importante acquisire il parere favorevole delle associazioni di categoria maggiormente rappresentative, di modo che attraverso un’azione congiunta si possa adottare nei confronti del Governo una posizione unica, così da indurlo a programmare scelte d’intervento unitarie e condivise, posto che l’interesse tutelato è il medesimo, ossia quello superiore della salute della collettività. 

    Fatta questa doverosa premessa, esaminiamo l’ipotesi in cui l’Amministratore, che abbia avuto formale contezza di un caso di COVID-19 nel proprio Condominio, voglia procedere alla sanificazione degli ambienti comuni: verosimilmente, si troverà ad affrontare alcune problematiche di ordine pratico alle quali cercheremo di dare risposta.

    1) Qual è la natura dell’attività di sanificazione?

    2) Occorre una delibera assembleare che la autorizzi espressamente?

    3) Come scegliere la Ditta incaricata?

    4) Dove reperire i fondi e come ripartire le spese?

    A parere (non solo) di chi scrive, data la natura sanitaria ed emergenziale dell’opera di sanificazione, la stessa dovrebbe:

    a)dovrebbe rivestire i caratteri dell’urgenza;

    b)potrebbe essere disposta in autonomia dall’amministratore,

    c) comunicata alla prima assemblea utile, ai sensi del secondo comma dell’art. 1135 c.c.  

    Non sarebbe pertanto necessaria una preventiva delibera assembleare che autorizzi l’amministratore a procedere alla sanificazione delle parti comuni.

    Occorre anche sottolineare che la delibera in questione, sarebbe particolarmente difficile da ottenere per l’impossibilità oggettiva di molti amministratori di convocare assemblee in locali che consentano il rispetto della distanza interpersonale e delle altre norme igienico-sanitarie imposte dalla decretazione d’urgenza in tema di COVID-19.

    Per quanto riguarda la scelta della Ditta incaricata, sicuramente la scelta deve ricadere su una Ditta specializzata, che sia in grado di fornire per iscritto la descrizione ufficiale del protocollo di sanificazione adottato, con l’indicazione dei materiali utilizzati e la certificazione –da acquisire ed esibire ai condòmini in sede di assemblea-di intervenuta sanificazione dei locali.

    Ovviamente, per evitare possibili censure, suggeriamo all’amministratore di procedere con la richiesta di diversi preventivi, in modo da far ricadere la scelta su quell’impresa che possa garantire il miglior rapporto qualità/prezzo e l’adozione di presidi adeguati alla necessità.

    Al tempo stesso, è preferibile programmare un ciclo di interventi, poiché l’intervento singolo potrebbe rivelarsi inutile, atteso che –per sua stessa natura- il Condominio è frequentato giornalmente da un numero indeterminato di persone, alcune delle quali, affette da COVID-19 ed asintomatiche, potrebbero nuovamente infettare le aree già bonificate.

    Qualora, poi, non si riesca ad individuare una Ditta specializzata, si potrebbe richiedere all’impresa che ha già l’appalto delle pulizie in Condominio, di effettuare un intervento in più a settimana, utilizzando, per le superfici a rischio, quali citofoni, corrimani, ringhiere, cassette della posta, pulsantiere degli ascensori e simili, esclusivamente materiali in grado di contrastare efficacemente il virus (alcol e candeggina).

    Infine per quanto riguarda la spesa da affrontare, ci pare di poter individuare due scenari possibili:

    1) l’amministratore ha in bilancio un Fondo di riserva appositamente istituito a preventivo per affrontare le emergenze. In tal caso, non v’è dubbio che si potrebbe attingere a questo fondo;

     2) in bilancio non esiste un Fondo di questo tipo: in tal caso l’amministratore potrebbe emettere delle quote straordinarie, chiedendo ai condòmini l’immediato pagamento per fare fronte all’emergenza, riportando poi la spesa a consuntivo.

    In ogni caso, trattandosi di interventi su parti comuni, l’importo dovrebbe essere ripartito per millesimi di proprietà generale. 

    Qual è la natura che caratterizza l’attività di sanificazione? Occorre la preventiva delibera assembleare di autorizzazione? Come scegliere la Ditta incaricata? Come procedere alla ripartizione delle spese?  
    Si tratta di attività di natura straordinaria ed urgente, disposta dall’amministratore e comunicata alla prima assemblea utile ai sensi dell’art. 1135, II comma, c.c. In virtù della citata urgenza, non occorre la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condòmini. Conviene sempre scegliere una Ditta specializzata in grado di fornire le adeguate certificazioni e di impiegare materiali specifici. Trattandosi di interventi su parti comuni, la spesa dovrà essere ripartita per millesimi di proprietà generale. 
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    Avv. Roberto Rizzo

    Avvocato civilista. Studioso della materia condominiale, urbanistica e edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali: Immobili & Proprietà, il Quotidiano Giuridico, Condominio Sostenibile e Certificato, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Immobiliare.it, Teknoring.com Via Ettore Majorana, 106 - 87036 Rende CS 348 656 5133 [email protected] http://studiolegalerobertorizzo.it
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