• Riscuotere le rate condominiali durante il Coronavirus

    Dott. Marco Venier | Marzo 24, 2020

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    L’art. 1130 punto 3 c.c. prevede che l’amministratore debba “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”. 

    Tra i suoi compiti, troviamo quello dell’emissione delle rate condominiali necessarie per pagare, tra le altre cose, i servizi comuni. 

    La determinazione degli importi a carico dei condòmini rientra tra i poteri dell’assemblea, una competenza espressamente prevista dall’art. 1135 punto 2) c.c. laddove recita “l’assemblea dei condòmini provvede […] all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini”.

    Ovviamente sarà l’amministratore a predisporre la contabilità da approvare, ma formalmente dovrà risultare che l’approvazione sia opera dell’assemblea

    Le rate condominiali, dunque, vengono emesse per lo più sulla base di un bilancio preventivo (non sempre: a volte direttamente sulla base di un consuntivo) approvato dall’assemblea.

    In questo periodo, però, le disposizioni normative concernenti le misure di contenimento della diffusione del nuovo Coronavirus COVID-19, vietano le assemblee. Una precisazione dovuta: sul sito istituzionale governativo si legge che “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere.”(approfondimento)

    Si rimane in attesa di ulteriori chiarimenti su cosa si debba intendere per “modalità a distanza” di cui sopra, ma nel frattempo osservo che in un’assemblea in presenza sarebbe pressoché impossibile riuscire a rispettare le condizioni di sicurezza riferite al famoso “metro di distanza tra una persona e l’altra” senza indossare anche le mascherine FFP3.

    Personalmente non posso, dunque, che ribadire a tutti i colleghi amministratori che stante la situazione attuale, siamo costretti a non fare assemblee anche per non incorrere in responsabilità di carattere penale. Immaginiamo cosa potrebbe accadere se durante una riunione qualche portatore inconsapevole del virus lo trasmettesse ad altri e questi si ammalasse gravemente. Che responsabilità ricadrebbero sull’amministratore?

    Rimane il fatto che l’impossibilità di tenere assemblee anche in videoconferenza (a meno che qualcuno riuscisse a proporre strumenti tecnologici adeguati) non può congelare le attività condominiali.

    Ma come può, l’amministratore, recuperare le risorse economiche dai condòmini senza un bilancio approvato dall’assemblea?

    I provvedimenti che vietano gli assembramenti sono operativi dagli inizi di marzo u.s. ed è impensabile che un amministratore sia riuscito a fare tutte le assemblee tra gennaio e febbraio.

    Come comportarsi, dunque, per i Condomini nei quali non è riuscito a far approvare i bilanci?

    A tal riguardo si consideri che, a mente dell’art. 1133 c.c. “i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini”. In assenza di una delibera di approvazione, dunque, l’amministratore potrebbe ugualmente procedere d’ufficio con l’emissione delle rate condominiali

    Esse, in effetti, sono da intendersi indispensabili in quanto rappresentano il carburante per il funzionamento del Condominio, senza le quali le attività a lungo andare si bloccherebbero.

    Inoltre, sulla legittimità di un’emissione di rate sulla base di un bilancio provvisorio (ossia in attesa della sua approvazione che lo rendesse definitivo) già in passato la Suprema Corte (Cass., 29 settembre 2009, n. 24299) aveva osservato che vi è “un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del Condominio”: la possibilità per l’amministratore “di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato”.

    La motivazione addotta dagli Ermellini corrisponde con le esigenze di gestione suesposte: non riconoscere tale principio, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri condominiali e conseguentemente la gestione del Condominio “per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell’esercizio e l’approvazione del consuntivo”, periodo che potrebbe allungarsi ulteriormente stante la molto probabile ulteriore proroga del termine del 03 aprile 2020 per la sospensione di assembramenti.

    Ben farebbe, dunque, l’amministratore a prodigarsi con l’emissione delle rate di competenza di questo periodo (marzo e maggio 2020, se le rate sono bimestrali anticipate e dando per scontata l’emissione di gennaio già avvenuta; aprile 2020, per rate trimestrali anticipate, etc.), magari includendo una nota per i condòmini (puoi ottenere il modulo in questione iscrivendoti gratuitamente alla newsletter  di LibriCondominio).

    Ovviamente occorre rinunciare nella maniera più assoluta alla riscossione domiciliare.  Il porta a porta per ottenere i soldi dai condòmini non è mai stata una prassi opportuna, ma ai tempi del nuovo Coronavirus è addirittura da abbandonare.

    Gli strumenti alternativi ci sono: bonifici, bollettini postali, MAV. Approfittiamone! Dobbiamo tutti contribuire ad evitare quelle occasioni di contatto che potrebbero portare il virus a continuare a diffondersi. È nostro dovere adoperarci in tal senso, nei limiti delle proprie possibilità.

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    Dott. Marco Venier

    Nel 1998 consegue l’attestato di formazione per amministratori professionisti di Condomini presso la F.N.A.I. (Federazione Nazionale degli Amministratori Italiani) e dal 1999 svolge ininterrottamente la professione di amministratore.

    Nel 2014, consegue l’attestato di formazione per Revisori Condominiali presso l’A.N.A.P. (Associazione Nazionale degli Amministratori Professionisti); in tale settore ha svolto diverse revisioni di contabilità condominiali anche come c.t.p. in alcune controversie giudiziali.

    La sua competenza specifica nel settore (tra l’altro certificata nel novembre del 2012 da ELTI) è da anni riconosciuta a livello nazionale e testimoniata, tra le altre cose, da:
    • svariate docenze in corsi per amministratori di Condominio per diverse associazioni di categoria, enti privati ed università;
    • l’essere stato selezionato come giudice Arbitro dalla Camera Internazionale Arbitrale. Il giudice arbitro è colui che decide le controversie emettendo un lodo, del tutto simile alla sentenza di primo grado dei Tribunali.
    • Responsabile per la formazione dell’associazione APICE

    Attualmente collabora costantemente con la testata giornalistica condominiocaffe.it oltre ad essere Autore di numerose pubblicazioni per la casa editrice Libricondominio.it

    06 2419274 [email protected] http://www.marcovenier.altervista.org
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