Operazioni di sanificazioni in condominio: possono ritenersi operazioni di manutenzione straordinaria? Analisi dello stato dell’arte (ante-riforma)
Avv. Linda Pica | Aprile 24, 2020
Mentre si continua a discutere sulle eventuali modifiche normative, ci siamo chiesti, ad oggi, l’amministratore di condominio come si dovrebbe comportare?
A fronte dell’aggravarsi dell’emergenza Covid-19 molti amministratori si sono trovati ad affrontare il problema della necessità di sanificare le parti comuni condominiali (in particolare ringhiere/corrimano/pulsantiere/maniglie/ecc) trovandosi davanti ad un bivio: scegliere di privilegiare la salute pubblica dei condomini sempre e comunque o evitare di compiere tale scelta in assenza di una regolare delibera assembleare e, quindi, di una espressa volontà condominiale in tal senso.
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La risposta data dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri alle faq sul Coronavirus è chiara: assoluto “divieto di assemblea”.
Cosa deve fare un amministratore a fronte della richiesta di uno o più condomini rispetto alla sanificazione delle parti comuni dell’edificio?
Ed in assenza di tale specifica richiesta, può l’amministratore, bypassando la delibera assembleare, sostenere in nome e per conto del Condominio spese “non approvate” senza poi correre il rischio di vedersi contestare le relative scelte ed i conseguenti costi?
Qualora manchi un’ordinanza comunale che attraverso specifiche prescrizioni imponga all’amministratore l’obbligo di sanificare le parti comuni, interne ed esterne, dell’edificio attraverso l’utilizzo di principi attivi idonei e certificati, la risposta non è assolutamente semplice ed immediata.
Si pongono tutta una serie di interrogativi su ciò che sia giusto ed opportuno compiere nell’esclusivo interesse dei condomini e sui possibili risvolti relativi alle responsabilità cui l’amministratore potrebbe andare incontro.
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Basti pensare alle spese ordinate e successivamente non ratificate dall’assemblea, rispetto alle quali l’amministratore potrebbe rispondere con il proprio patrimonio personale. Ancora, il caso in cui un condomino minacci in maniera del tutto “isolata ed ingiustificata” l’amministratore di procedere giudizialmente nei suoi confronti nella malaugurata ipotesi di contagio all’interno del condominio.
Ci sono situazioni in cui, sebbene non vi sia un preciso obbligo normativo in tal senso, l’amministratore dovrebbe comunque intervenire: si pensi all’ipotesi in cui all’interno del condominio vi sia stato l’intervento di sanitari a mezzo del 118 ovvero si sia verificata la presenza di un contagio da Covid-19.
Ancora, nel caso in cui vi sono dipendenti che lavorano in favore del condominio (es. portiere) vi è un preciso dovere, previsto dal protocollo sottoscritto dalle rappresentanze sindacali il 14 marzo 2020, di mettere in sicurezza “sanificandoli periodicamente” gli ambienti di lavoro.
Al di fuori di tali “indiscutibili” ipotesi, comprendere se ci siano o meno precisi obblighi in merito all’attività di sanificazione delle parti comuni potrebbe indurre a rinviare la questione al concetto di diligenza del buon padre di famiglia propria dell’esercizio del mandato conferito all’amministratore, ma non è proprio così. In tale scelta l’amministratore più che di gestione di parti comuni compie un’attività che esula dalle competenze tipiche assegnategli dal nostro ordinamento giuridico focalizzando l’attenzione sulla tutela del bene primario del diritto alla salute umana ed ambientale.
In più, c’è da chiedersi se tale attività rientra nella manutenzione ordinaria o può qualificarsi come intervento di manutenzione straordinaria?
Inquadrare una spesa come ordinaria per il solo fatto di essere stata inserita nel bilancio di previsione è in contrasto con quella che è la quotidiana gestione di un condominio: l’amministratore per quanto possa stabilire in maniera anticipata e dettagliata quali saranno le spese che i condomini dovranno affrontare durante l’anno di gestione spesso si troverà a sostenere costi “imprevisti” connessi all’uso delle cose comuni o ad interventi di piccola riparazione.
Proprio per tale motivo molti amministratori inseriscono nei bilanci preventivi portati in approvazione della platea dei condomini voci di spesa “non meglio identificate” ma riferibili ad eventuali interventi di manutenzione ordinaria che si renderanno necessari sulle parti comuni dell’edificio.
Tutto ciò che è qualificabile come spesa ordinaria oltre che essere deciso in assemblea può, dunque, essere ordinato dallo stesso amministratore nell’ambito dei propri poteri dispositivi, lasciando impregiudicato il diritto dell’assemblea di valutarne e ratificarne le scelte in sede di approvazione del rendiconto consuntivo.
Si considera invece straordinario tutto ciò che, esulando dalla normale attività conservativa delle parti comuni dell’edificio, deve passare obbligatoriamente al vaglio ed all’approvazione dell’assemblea condominiale.
In merito a tale tipologia di interventi manutentivi è fatto salvo il potere dell’amministratore di intervenire in maniera autonoma in caso di assoluta urgenza, obbligando alla relativa prestazione il condominio a cui dovrà riferire alla prima assemblea utile.
Volendo tracciare una distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria la Corte di Cassazione – Sez. 2 con sentenza n. 10865/16, ponendo l’accento sul concetto di “normalità” e di “entità della spesa”, stabilisce che «il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c., comma 2, riposa sulla “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale.»
Prendendo spunto dalla linea distintiva tracciata dagli Ermellini l’intervento, di sanificazione non rientrerebbe nel concetto di normalità proprio della manutenzione ordinaria, in quanto connesso al verificarsi di una situazione assolutamente imprevedibile che, a tutti i soggetti facenti parte del sistema economico/finanziario e politico nazionale, ha imposto l’adozione di una serie di misure di contenimento finalizzate ad arginare e prevenire il diffondersi del virus all’interno del nostro territorio.
Può allora parlarsi di intervento di manutenzione straordinaria pur in assenza di un onere economico rilevante?
E’ vero che quando l’amministratore, alla luce di ciò che sta accadendo, si sente in dovere di procedere con la sanificazione di tutte le parti comuni dell’edificio è anche consapevole del fatto che un solo intervento non immunizza per sempre e che, se non ripetuto in maniera periodica e puntuale, lascia il tempo che trova, ma è altrettanto indiscutibile che il costo totale di tali interventi, magari eseguiti con frequenza settimanale, non potrà mai considerarsi spesa di “notevole entità”.
Se, però, come sostenuto dalla Cassazione, il concetto di manutenzione ordinaria risiede nella “normalità/periodicità” della spesa quello di manutenzione straordinaria risiede nel compimento di atti connotati, oltre che dalla consistenza economica, dalla “particolarità”.
Non si può certo negare che le spese connesse alle attività di sanificazione delle parti comuni dell’edificio, seppur di importo “non rilevante”, rivestono sicuramente il carattere di particolarità proprio degli interventi di manutenzione straordinaria.
Considerato che nella pratica gli interventi di manutenzione straordinaria, oltre che consistere in prestazioni che danno vita a spese di importo rilevante, possono consistere anche in attività che, seppur “particolari” rispetto alla normale gestione del condominio, generino costi contenuti.
Alla luce delle suesposte argomentazioni, sembrerebbe abbastanza pacifico inquadrare le spese sostenute dall’amministratore per la sanificazione delle parti comuni dell’edificio quali spese di manutenzione straordinaria di lieve entità connotate dalla loro particolarità in quanto connesse all’insorgente esigenza di tutelare la salute pubblica a fronte della diffusione dell’emergenza Covid-19.
Per quanto le spese di manutenzione straordinaria, secondo il nostro codice civile, necessitano di una regolare delibera assembleare, è fatto comunque salvo, ex art. 1135 comma 2 c.c., il potere dell’amministratore di attivarsi nei casi di urgenza riferendo ai condomini nella prima assemblea utile.
L’amministratore che, autonomamente e senza convocazione dell’assemblea dei condomini (attività attualmente non consentita dal Governo), assume un’obbligazione in nome e per conto del condominio avente ad oggetto attività di sanificazione delle parti comuni, compie un atto “urgente” di manutenzione straordinaria di lieve entità: nessun tipo di “sindacato” potrà essere opposto all’attività svolta dallo stesso e, conseguentemente, nessun tipo di richiesta di pagamento ai danni dell’amministratore con il proprio patrimonio personale.
Egli dovrà semplicemente dare contezza della propria gestione nella prima assemblea utile, fornendo ai condomini tutte le informazioni che si riterranno necessarie relativamente alla scelta della Ditta incaricata, alle indagini di mercato eventualmente operate per una valutazione comparativa dei costi tra due/più Imprese, ai prodotti utilizzati dalla Ditta stessa per la sanificazione, alla programmazione/periodicità degli interventi, alla spesa complessiva sostenuta dal condominio.
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