• Morosità in condominio. Il problema del termine semestrale: ecco come risolverlo

    Avv. Giuseppe Zangari | Giugno 16, 2020

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    Con l’avvio della “fase 3” e il ritorno a una parvenza di normalità, sono molteplici le problematiche che gli amministratori di condominio si trovano a dover fronteggiare. Il più arduo è il recupero delle morosità.

    Uno degli aspetti più drammatici è rappresentato dalla mancanza di liquidità, atteso che, a seguito del lockdown, molti conti correnti condominiali risultano a saldo zero, sia perché le misure di distanziamento sociale hanno impedito fossero celebrate le assemblee per l’approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi – incombente che,per prassi, è espletato proprio in primavera -, sia perché l’incombente crisi economica ha indotto i condomini a privilegiare il soddisfacimento delle esposizioni rispetto alle quali è ritenuto maggiore il rischio di subire l’esazione coatta, sottostimando gli obblighi di natura condominiale.

    L’amministratore si trova quindi nell’esigenza impellente di reperire la provvista utile al finanziamento, e al funzionamento, della “macchina” condominiale.

    Sulla scorta di tali premesse, è quanto mai opportuno fornire all’amministratore alcuni spunti e suggerimenti che siano di aiuto nell’assolvimento di tale compito, o quantomeno lo pongano al riparo da responsabilità nei confronti della compagine condominiale.

    Com’è noto, ai sensi del novellato art. 1129, comma 9 c.c. l’amministratore è tenuto ad agire per il recupero degli oneri entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio durante il quale il credito è maturato, penala responsabilità verso il condominio e la conseguente revoca dall’incarico per grave inadempienza.

    Tuttavia – come esaminato a pag. 5 del volume “Morosità condominiali. I casi e le soluzioni” – ai fini dell’assolvimento di tale obbligo la Corte di Cassazione, nell’unica pronuncia in argomento, ha ritenuto che con il termine riscossione forzosa il legislatore abbia inteso fare riferimento alla notifica dell’ingiunzione di pagamento e del correlato atto di precetto (Cass. Civ., n. 20100/2013).

    In altri termini, l’amministratore deve preoccuparsi unicamente che tali atti siano notificati al moroso nel termine previsto dall’art. 1129 c.c., mentre non sarebbe tacciabile di mala gestio l’omesso tempestivo impulso della successiva azione esecutiva, specie ove sussistano fondati motivi per ritenere non esservi beni utilmente pignorabili in capo al condomino.

    Peraltro, la norma far riferimento al credito maturato all’esito di un esercizio contabile chiuso, il che significa non potersi configurare alcuna violazione nel caso di omesso o comunque tardivo recupero degli oneri stimati a preventivo.

    Detti oneri rappresentano una contribuzione oggetto, per l’appunto, di una previsione di stima, e dunque in divenire, precaria, suscettibile di consolidarsi soltanto al termine dell’esercizio.

    Una precisazione che senza dubbio conforta l’amministratore che, a causa dell’emergenza sanitaria, non abbia avviato, nel termine semestrale, il recupero degli oneri a preventivo, poiché sino a quando gli stessi non saranno consolidati a consuntivo non si configura responsabilità ai sensi dell’art. 1129 c.c.

    Altresì, all’art. 91 del D.L. 18/2020 – cosiddetto “Cura Italia”, rimasto sostanzialmente immutato anche a seguito della legge di conversione n. 27/2020 –è previsto che “Il rispetto delle misure di contenimento dei cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse ai ritardati o omessi adempimenti”.

    È pur vero che, anche durante il periodo di lockdown, Tribunali e Giudici di Pace hanno astrattamente mantenuto la facoltà di emettere i decreti ingiuntivi, trattandosi di un procedimento che non contempla la comparizione delle parti in udienza.

    D’altro canto,autorevoli commentatori ravvisano nella norma un’ipotetica responsabilità attenuata rispetto a molti termini di diritto sostanziale cui l’amministratore è sottoposto, incluso quello semestrale per il recupero del credito.

    Per ulteriori approfondimenti —>Morosità condominiali: i casi e le soluzioni

    In attesa che si formi una giurisprudenza sul punto, non v’è dubbio che la tesi sia supportata da valide motivazioni.

    Infine, non va dimenticato che l’amministratore ha sempre la possibilità di ottenere dall’assemblea una ratifica a posteriori in ordine al proprio operato.

    A tal fine è opportuno che, nel corso della prima assemblea avente a oggetto l’approvazione del consuntivo e preventivo, l’amministratore illustri all’assise le ragioni alla base dell’inerzia e/o del ritardo nell’avvio dell’azione, dando pure conto di tali motivazioni nella nota sintetica esplicativa allegata al bilancio.

    Ottenuta la ratifica dell’assemblea, verrà meno la responsabilità di cui all’art. 1129 c.c.

    Per ulteriori approfondimenti —>Morosità condominiali: i casi e le soluzioni

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    Avv. Giuseppe Zangari

    Avvocato specializzato in diritto condominiale. Fornisce consulenza ed assistenza ad amministratori di condominio nella gestione dei rapporti, sia in ambito stragiudiziale che giudiziale. Si occupa anche di diritto immobiliare, tanto nella negoziazione e stipula di contratti di compravendita, appalti e locazioni, che nelle questioni connesse a questo genere di accordi. Viale dell'Industria n. 23/B - 35129 Padova PD 0429 635810 http://avvocatogiuseppezangari.it
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