• Morosità condominiale e Superbonus 110%. A dettare le regole ora è l’Agenzia delle Entrate

    Avv. Giuseppe Zangari | Gennaio 5, 2021

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    A parere dell’Agenzia delle Entrate l’una esclude l’altro, nel senso che la morosità del singolo condomino nella contribuzione tesa alla ristrutturazione del fabbricato azzera o comunque riduce proporzionalmente il credito d’imposta oggetto della possibile cessione all’appaltatore o a terzi.

    Fra gli interventi messi in campo dal D.L. n. 34/2020 (“Decreto Rilancio”) per risollevare l’asfittica situazione dell’edilizia nazionale, particolare clamore ha suscitato il cosiddetto “Superbonus 110%” disciplinato dall’articolo 119 che, per l’appunto, consente di ottenere una detrazione fiscale sino al 110% delle spese sostenute per le opere di efficientamento energetico e/o per la riduzione del rischio sismico dei fabbricati.

    La novità più interessante, che in qualche modo differenzia il Superbonus dalle agevolazioni sinora elaborate dal legislatore, si ravvisa nella facoltà per il contribuente di optare, in alternativa al canonico meccanismo della detrazione fiscale, per il trasferimento della detrazione medesima, sia ottenendo dal fornitore uno sconto in fattura di importo pari al costo delle opere appaltate, sconto che quest’ultimo poi recupererà nella propria dichiarazione dei redditi, sia cedendo il credito d’imposta a soggetti terzi, comprese banche e finanziarie.

    Ed è proprio in relazione a quest’ultima possibilità che si inserisce la Circolare n. 30/E del 22.12.2020, con cui l’Agenzia delle Entrate, dopo la Circolare n. 24/E emanata lo scorso agosto, tenta di chiarire alcuni aspetti su cui la stampa specializzata e le istanze di interpello avevano posto l’accento.

    Morosità condominiali: i casi e le soluzioni

    In particolare, con riferimento all’operatività del Superbonus in condominio, la domanda 5.1.2. individua un meccanismo ben preciso nel rapporto tra morosità condominiale e cessione del credito d’imposta.

    Se è vero, infatti, che per usufruire della detrazione occorre anzitutto che sia il condominio, e non i singoli proprietari, a saldare le fatture emesse dall’appaltatore – e tale evenienza potrebbe verificarsi anche qualora vi siano inadempienti rispetto alla propria quota di contribuzione, ad esempio perché il condominio gode di un’ampia disponibilità di cassa accumulata negli anni passati – l’omesso o comunque parziale versamento degli oneri finalizzati alla realizzazione degli interventi individuati dal Decreto azzera o riduce proporzionalmente l’importo oggetto della detrazione spettante al condomino.

    La Circolare precisa, infatti, che «l’amministratore di condominio deve comunicare all’Agenzia delle entrate le cessioni dei crediti corrispondenti alle detrazioni esclusivamente per un ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa e quanto dovuto dal condomino stesso».

    In altri termini, l’amministratore è tenuto a trasmettere al fisco un dato proporzionale a quanto pagato rispetto al dovuto, dal che ne consegue che, in caso di morosità assoluta, il condomino non avrà diritto ad alcuna detrazione da cedere a terzi.

    La regola fa buon uso del principio generale sancito da alcune precedenti circolari dell’Agenzia, ossia che il diritto a detrarre le spese per interventi su parti comuni degli edifici residenziali spetta soltanto ai condomini in regola con il versamento delle quote (Circolare n. 57/1998 e n. 121/1998).

    Al contempo, la Circolare precisa che la morosità può essere sanata in tempo utile a beneficiare della detrazione, purché ciò avvenga entro il termine ultimo per presentare la dichiarazione dei redditi, e dunque anche tardivamente rispetto ai ratei decisi dall’assemblea condominiale; solo ove il condomino non ottemperi entro tale scadenza non sarà possibile usufruire dell’agevolazione.

    Infine, l’inciso finale secondo cui «Il recupero del credito verso il condomino moroso, rientrando tra i rapporti di diritto privato tra condominio e condomino, non investe profili di carattere fiscale» sembrerebbe significare che la possibilità di usufruire dell’agevolazione permane anche nell’ipotesi in cui il versamento delle quote condominiali avvenga in via coattiva.

    In tal senso, il proprietario che finisse per subire l’esazione del credito da parte del condominio, potrebbe comunque “consolarsi” beneficiando della detrazione sull’importo corrisposto obtorto collo, ovviamente al netto di interessi e spese legali.

    Superbonus 110% in Condominio. Le insidie e i trabocchetti

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    Avv. Giuseppe Zangari

    Avvocato specializzato in diritto condominiale. Fornisce consulenza ed assistenza ad amministratori di condominio nella gestione dei rapporti, sia in ambito stragiudiziale che giudiziale. Si occupa anche di diritto immobiliare, tanto nella negoziazione e stipula di contratti di compravendita, appalti e locazioni, che nelle questioni connesse a questo genere di accordi. Viale dell'Industria n. 23/B - 35129 Padova PD 0429 635810 http://avvocatogiuseppezangari.it
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