L’obbligo del condomino di versare le quote condominiali in assenza di delibera assembleare di approvazione di spesa: profili di legittimità
Avv. Roberto Rizzo | Aprile 27, 2020
In assenza di delibera assemblare di approvazione di spesa, è legittima la richiesta dell’amministratore rivolta ai condòmini di versare gli oneri condominiali?
Mai come in questo periodo di quarantena determinata dall’emergenza COVID-19, caratterizzata, di fatto, dall’impossibilità di convocare le assemblee in ossequio al divieto di assembramenti imposto dalle decretazioni d’urgenza succedutesi dall’inizio del lockdown, un interrogativo si è riproposto in tutta la sua portata: in assenza di delibera assemblare di approvazione di spesa, è legittima la richiesta dell’amministratore rivolta ai condòmini di versare gli oneri condominiali?
E, per l’effetto, stante la diffusa mancata approvazione dei consuntivi per il 2019, permane intatto l’obbligo del versamento delle quote condominiali da parte del singolo condòmino?
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A parere dello scrivente, non possono sussistere dubbi in ordine ad una risposta affermativa ad entrambi i quesiti, almeno per quanto riguarda le spese afferenti alla conservazione ed alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio.
Sul punto, la posizione della Suprema Corte è da ritenersi consolidata, in quanto da tempo si è affermato il principio per cui “l’obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l’esercizio dei servizi comuni dell’edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio.” (Corte di Cassazione, II Sez. Civ., Sentenza n. 10621, pubblicata in data 28 aprile 2017)
Tale orientamento, di recente, è stato integralmente ribadito da autorevole giurisprudenza di merito (Trib. Roma, V Sez Civ., Sentenza n. 3632 del 19 febbraio 2020; Trib. di Frosinone, Sentenza n.81 del 28 gennaio 2020) e dunque, così come l’attività dell’amministratore, sia pure da remoto ed in regime di smart working, non è mai stata sospesa, allo stesso modo –verosimilmente sulla base dei preventivi approvati per l’esercizio 2019- permane intatto l’obbligo dei condòmini di contribuire, con il regolare versamento delle quote loro richieste, alla conservazione delle parti comuni dell’edificio.
Ciò in quanto le obbligazioni condominiali hanno natura di obbligazioni reali o “propter rem”, cioè sono indissolubilmente legate al rapporto con l’immobile e non alla persona fisica del suo proprietario, ed, in quanto tali, sono preesistenti a qualsiasi delibera di approvazione di spesa: in altre e più semplici parole, il condòmino –in virtù della sua natura di (com)proprietario di una quota del bene comune- deve per ciò stesso contribuire alle spese necessarie alla conservazione dello stesso.
Allo stesso modo, l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, n.3 c.c., ha l’obbligo di richiedere i contributi necessari per garantire la manutenzione ordinaria delle cose comuni; siamo, pertanto nell’ambito delle sue attribuzioni dirette e specifiche, alle quali non può sottrarsi.
Naturalmente, ciò non vuol dire che l’approvazione di spesa da parte dell’assemblea possa essere tranquillamente e sempre superata, atteso che –nell’ambito di una gestione ordinaria e non emergenziale del Condominio- l’Amministratore deve sempre rendere il conto della sua gestione –anche ordinaria- all’assemblea ed il verbale di approvazione, con il relativo stato di riparto della spesa sostenuta, è valido titolo per ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condòmino moroso, ai sensi dell’art. 63, n. 1) disp. att. c.c.
La risposta all’interrogativo dal quale abbiamo preso le mosse, e cioè se sia legittima la richiesta di quote condominiali in assenza di delibera assembleare d’approvazione, si fa un po’ più articolata nel caso di spese finalizzate –non alla manutenzione ordinaria, ma- ad un’attività di carattere straordinario.
Ciò in quanto, ai sensi dell’art. 1135, n.4, c.c., la competenza ad autorizzare opere di carattere straordinario così come l’istituzione di “fondi speciali”, è esclusivamente dell’assemblea dei Condòmini, e non dell’Amministratore.
In questi casi, la clausola di salvaguardia che legittimerebbe l’amministratore a richiedere quote per opere straordinarie, in assenza di preventiva autorizzazione assembleare, va individuata nella sussistenza del requisito dell’urgenza, di cui parla il secondo comma dell’art. 1135 c.c. a mente del quale: “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.”
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REQUISITI DELL’URGENZA |
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Va considerata urgente la spesa immediata ed impellente (Cass. SS. UU. Sentenza n. 2046/2006) la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo (Trib. Salerno, 2 novembre 2017; Trib. Bologna, 11 marzo 2010), nell’attesa che l’assemblea dei condomini possa impartire le necessarie disposizioni eventualmente integrative. In tale ipotesi, l’amministratore deve riferirne alla prima assemblea utile. |
In conclusione, proprio in quanto l’art. 1135, II comma c.c., parla di “potere” e non di “dovere” dell’Amministratore di disporre interventi di tale tipo, pur nella loro indubbia legittimità, ci sentiamo di consigliare agli amici amministratori di non abusare di tale facoltà, atteso che alla stessa sono collegate problematiche –relative al rapporto contrattuale con il terzo esecutore dei lavori- da approfondire in altra sede.
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