• La riscossione delle rate in condominio: è tempo di cambiare

    AVV. Rodolfo Cusano | Marzo 28, 2020

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    Come trarre giovamento da ogni impedimento: nuove modalità di riscossione delle rate in condominio.

    Tra gli obblighi posti in capo all’amministratore ex art. 1130 c.c. vi è quello di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. La riforma del 2012 all’art. 1129 comma 7 c.c. ha inoltre precisato che: “l‘Amministratore  è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio“.

    Essendo l’obbligo in capo all’Amministratore, e non ai condomini, l’Amministratore può anche riscuotere in contanti ma ha poi l’obbligo di versare quanto incassato sul c/c condominiale, secondo modalità che ne assicurino la tracciabilità.

    Nella considerazione che tutti gli amministratori gestiscono il c/c direttamente dallo studio per il tramite dell’home banking non vi è dubbio che per le uscite la tracciabilità è evidente. Meglio sarebbe che anche per le entrate l’unica modalità di riscossione sia quella del bonifico su banca/posta. In questi tempi di corona virus, l’impossibilità di riscuotere a mani dai condomini, fa si che detta modalità rimanga l’unica possibile, anche perché nemmeno i condomini possono recarsi alla posta/banca per fare i versamenti.

    È  IL MOMENTO DI CAMBIARE.

    Questi problemi invece che visti come impedimenti vanno guardati come una possibilità di migliorare la  gestione complessiva, facendo presente ai condomini che altre possibilità non ve ne sono. Infatti, non solo detti versamenti non possono essere rinviati per ovvi motivi di urgenza nel dover soddisfare i  fornitori di servizi, ma anche per non creare confusione ed aggravi specifici.

    Si suggerisce, allora, di inviare apposita missiva a tutti i condomini e di fronte alla loro (possibile) riluttanza introdurre anche modalità di riscossione che abbiano riguardo a rate non più mensili. In maniera da ridurre i costi stessi del bonifico. Detta modalità di pagamento, poi, a prescindere dal momento attuale, sarebbe auspicabile diventasse definitiva.

    Ciò può avvenire in sede di predisposizione del bilancio preventivo laddove si  prevede la ripartizione degli oneri condominiali  su 6 rate ad esempio invece che su dodici, oltre che a  indicare  il versamento a mezzo di bonifico quale unica modalità di pagamento..

    Ciò non solo renderebbe più agevole l’attività di registrazione delle entrate ma ne assicurerebbe la conformità (vera) all’intenzione del legislatore e lasciatemelo dire anche evitare all’amministratore quell’indecoroso bussare alle porte.

    LA RISCOSSIONE DELLE MOROSITÀ

    Nulla è cambiato per l’obbligo dell’amministratore di dar corso al recupero delle morosità entro i sei mesi dalla chiusura della gestione annuale (art. 1129- 9 co. c.c.). Il mancato rispetto di detta disposizione può portare anche alla revoca dell’amministratore.

    Al riguardo si ritiene sufficiente trasmettere anche a mezzo pec l’incarico al legale allegando copia del rendiconto con o senza il verbale assembleare. Ciò perché se è pur vero che l’avvocato potrà chiedere il D.I.  solo sulla base del rendiconto approvato (art. 63 Disp. att. c.c.)  è pur sempre vero che lo potrà anche chiedere in base al bilancio preventivo e se nemmeno questo è approvato potrà agire con citazione ordinaria con il rendiconto non ancora approvato.

    Insomma, ai tempi del corona virus, usiamo in termini positivi, quello che oggi la necessità ci costringe a fare per migliorare ed ottimizzare la vita dell’amministratore di condominio.

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    AVV. Rodolfo Cusano

    Avvocato esperto condominialista, professore di diritto e vicepresidente della Commissione Locazioni e Condominio dell’Ordine degli Avvocati di Napoli. Autore di numerose pubblicazioni monografiche in diritto condominiale Via P. di Piemonte 57 - 80026 Casoria NA 081 738 6127
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