Il consiglio di condominio: mansioni e responsabilità ai tempi del COVID-19.
Avv. Roberto Rizzo | Aprile 7, 2020
In epoca di COVID-19, il Consiglio dei Condomini potrebbe essere utilissimo all’amministratore: vediamo come.
L’emergenza da coronavirus che ha travolto con la furia di uno tsunami le vite di tutti noi. Non ha ovviamente risparmiato il Condominio ed i soggetti che quotidianamente operano e lavorano nell’ambito del medesimo.
Certamente chi più di ogni altro ha, suo malgrado, risentito negativamente delle inevitabili conseguenze è stato l’Amministratore di Condominio il quale si è trovato –ed è tutt’ora- nell’occhio del ciclone.
Sembra, però, lecito domandarsi: l’amministratore è davvero solo o vi sono altri soggetti, all’interno dell’ente Condominio?
L’art. 1130 bis del c.c. stabilisce che l’assemblea, negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, può nominare un Consiglio di Condominio composto da almeno tre condomini (solo i proprietari possono farne parte), che abbia funzioni consultive e di controllo, rispetto all’operato dell’amministratore.
Ecco, dunque, alcune risposte alla nostra domanda: può esistere, se nominato dall’assemblea, nei Condomini composti da almeno dodici appartamenti, un organo collegiale, denominato appunto Consiglio di Condominio, che ha facoltà di coadiuvare l’amministratore nell’espletamento delle sue mansioni.
Diciamo subito che i consiglieri non possono in alcun modo condizionare o limitare l’operato dell’amministratore, il quale, oltre che agli obblighi derivanti dal proprio mandato, ed alla propria coscienza professionale, non deve rispondere a nessuno se non all’assemblea, posto che solo quest’ultima ha, infatti, il potere di sfiduciarlo, di indirizzare alcuni suoi atti e di chiedergli il conto della sua gestione.
Le funzioni proprie del Consiglio sono piuttosto due:
1.quella consultiva, che consiste nella possibilità di fornire indicazioni operative che siano di ausilio al responsabile della compagine condominiale nello svolgimento del proprio incarico;
2.quella di controllo, ossia di garanzia, che, in particolare nei condomini di grosse dimensioni, possiamo immaginare come un fondamentale momento di collegamento tra l’assemblea ed il proprio mandatario.
Queste considerazioni ci inducono a ritenere che, in epoca di COVID-19, il Consiglio dei Condomini, ove esistente, potrebbe essere utilissimo all’amministratore, fornendo allo stesso, oltre che un continuo supporto nell’adozione delle scelte più difficili, concreti suggerimenti in grado di intercettare la volontà, spesso ben più ampia, del condominio nel suo complesso.
Possiamo facilmente comprendere che, essendo le assemblee inibite a causa del divieto di assembramenti, convocare solo pochi consiglieri -ove possibile in video conferenza- permetterebbe di garantire la sussistenza dei requisiti sanitari di distanza interpersonale imposti dal Governo.
Al tempo stesso, l’amministratore potrebbe esporre le proprie ragioni al Consiglio ed ascoltarne il parere, con l’enorme vantaggio di condividere eventuali scelte gestionali indifferibili, compiute o da compiere, fermo restando che la responsabilità delle stesse era, è e resterebbe tutta dell’amministratore.
Allo stesso modo, convocare il Consiglio per illustrare ai membri la situazione economica e finanziaria corrente del condominio, perdurando l’impossibilità di approvare i bilanci, sarebbe certamente un segnale di attenzione dell’amministratore per la compagine condominiale che, riteniamo, non potrebbe che essere da quest’ultima apprezzata, in termini di trasparenza e puntualità.
In proposito, v’è peraltro da segnalare che, qualora un amministratore ottenesse l’approvazione da parte del Consiglio (appositamente a ciò delegato dall’assemblea all’atto della nomina), della scelta di una ditta per l’effettuazione di un intervento straordinario (che, ad oggi, potrebbe essere una sanificazione di locali comuni), della somma da impegnare e della relativa ripartizione della spesa, qualora questa scelta fosse successivamente ratificata dall’assemblea con le maggioranze previste dalla legge, essa sarebbe vincolante per tutti i condomini, anche dissenzienti. Sul punto, in senso conforme a tale principio, si è pronunciata la Suprema Corte di Cassazione con la Sentenza del 20 dicembre 2018 n. 33057.
Fermo restando, dunque, che in nessun caso l’amministratore potrebbe pensare di sostituire all’assemblea il Consiglio dei Condomini, o men che meno, di delegare a quest’ultimo scelte gestionali ed esecutive delle quali egli solo è chiamato ad avere la responsabilità, è però altrettanto vero che il supporto di tale organo, in epoca di pandemia molto più che in tempi “normali”, potrebbe aiutare il gestore dell’altrui patrimonio immobiliare a sentirsi “meno solo” nell’affrontare le difficoltà del momento.
Stampa articolo