• Il compenso dell’amministratore di condominio tra sospensione dell’attività, covid-19 ed incremento delle responsabilità

    Avv. Roberto Rizzo | Aprile 19, 2020

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    Permane il pieno diritto dell’amministratore di condominio a percepire il proprio giusto compenso.

    La questione che ci proponiamo di affrontare in questa sede, relativa al ruolo, ai diritti ed ai compiti dell’amministratore di Condominio in epoca di COVID 19, presenta alcune problematiche ben definite:

    1) l’attività di amministratore è stata mai effettivamente sospesa dall’inizio del lockdown?

    2) In caso contrario, quali poteri ordinari e/o straordinari sono legittimamente esercitabili dal gestore della cosa comune?

    3) Quali i rapporti con l’Assemblea?

    4) Ed infine, l’amministratore conserva inalterato il proprio diritto a percepire il compenso pattuito?

    Sgombriamo subito il campo da quello che, a nostro parere, deve ritenersi un equivoco nocivo per la categoria: l’amministratore, sia pure dalla propria abitazione ed in regime di smart working, non ha mai cessato di svolgere le proprie funzioni, anche se in modo fortemente compresso per effetto delle limitazioni imposte dalla normativa speciale succedutasi nel tempo.

    In secondo luogo, posto che l’intera decretazione d’urgenza non si è mai occupata in maniera specifica della materia condominiale, sono state adottate misure volte al contenimento ed alla prevenzione della diffusione del contagio da COVID-19, vietando gli assembramenti su tutto il territorio nazionale.

    Tale divieto –la cui violazione è penalmente sanzionata- ha impedito la convocazione e dunque il regolare funzionamento dell’assemblea dei Condomini.

    Nell’oggettiva impossibilità di convocare le assemblee, stante la contestuale impossibilità di ricorrere all’A.G. ex art. 1105 c. c. -a cagione della sospensione delle attività giurisdizionali e dei termini processuali nel settore

    civile fino a tutto l’11 maggio p.v.- è evidente che l’intero peso della gestione condominiale, sin dalla chiusura di tutte le attività produttive e commerciali, ha gravato unicamente sull’amministratore di condominio.

    Più nello specifico, oltre all’attività ordinariamente posta a suo carico dall’art. 1130 c.c., l’amministratore si è dovuto fare carico di gestire sia le attività straordinarie urgenti, in virtù della clausola di salvaguardia di cui all’art. 1135, II comma c.c., sia di quelle necessarie, ma non caratterizzate dal requisito dell’urgenza, sopperendo, così, alla sospensione forzata dell’attività delle assemblee.

    Doveroso, dunque, evidenziare che in questo contesto emergenziale, l’amministratore ha dovuto garantire la conservazione delle cose e degli impianti comuni che hanno continuato a funzionare; ha continuato a coordinare le attività delle imprese appaltatrici dei lavori di pulizia, disponendo le opportune –se non necessarie- attività di sanificazione delle parti di proprietà condominiale; ha dovuto continuare a gestire il servizio di portierato ed, infine, ha ovviamente dovuto garantire il pagamento dei fornitori e delle bollette condominiali di luce, acqua e gas.

    Alla luce di queste osservazioni, dunque, ci pare del tutto evidente che, nel silenzio della richiamata normativa speciale, debba assolutamente escludersi che il contratto dell’amministratore di condominio (assimilabile al mandato con rappresentanza), nel periodo di emergenza sanitaria tutt’ora in corso, sia entrato in una fase di quiescenza ex lege.

    L’amministratore ha, al contrario, conservato intatti ed inalterati i propri poteri, sopperendo, in molti casi, alla temporanea inattività dell’organo sovrano della compagine condominiale: l’assemblea, appunto.

    Ne consegue il pieno diritto dell’amministratore a percepire, compatibilmente con la capienza delle casse condominiali, il proprio giusto compenso.

     

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    Avv. Roberto Rizzo

    Via Ettore Majorana, 106 - 87036 Rende CS 348 656 5133 [email protected] http://studiolegalerobertorizzo.it
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