• Crisi economica, contratti di locazione e ruolo del mediatore

    Avv. Fabrizio Plagenza | Aprile 6, 2020

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    La crisi economica, causata dal COVID – 19, ci porta a delle riflessioni che possono aiutarci nel gestire i rapporti nascenti dai contratti di locazione.

    In questo periodo, abbiamo avuto modo di ascoltare diverse argomentazioni sulle sorti dei contratti di locazione. Si è parlato tanto, in questi giorni, di improbabili” rimedi di cui godrebbe il conduttore per sottrarsi al pagamento del canone di locazione, invocando il periodo di crisi attuale. Un’improbabilità dettata, si badi bene, non dall’oggettiva difficoltà economica attuale e prossima ma, è bene precisarlo sin da subito, per gli strumenti che, per parte della dottrina, sarebbero utilizzabili dal conduttore. 

    Si è discusso, allora, di possibilità per l’inquilino, danneggiato dalla crisi, di comunicare al locatore la volontà unilaterale di sospendere il pagamento del canone di locazione. O, ancora, di ridurlo o posticiparlo.

    Alcuni autori hanno invocato l’applicabilità dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione o dell’eccessiva onerosità della stessa, quale cusa sopravvenuta. Su queste basi, pertanto, è nata l’errata convinzione che il COVID – 19 abbia apportato una nuova facoltà per il conduttore : modificare unilateralmente le condizioni del contratto. Ebbene, così non è mai stato e così non è.

    E’ bene sgomberare il dibattito da ogni dubbio : “il contratto ha forza di legge tra le parti”, recita l’Art. 1372 c.c.  

    Il contratto, dunque, deve essere rispettato e ciò anche a seguito della previsione dell’art. 91 del D.L. 18/2020, comma 6-bis, secondo cui “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”.

    Per alcuni, il richiamo all’art. 1218 del codice civile, dovrebbe interpretarsi nel senso che, invece, il Corona Virus debba rientrare tra le cause che legittimerebbeo il conduttore a sospendere il pagamento del canone di locazione, invocando una “impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

    Per altri, invece, il conduttore potrebbe beneficiare della previsione dell’art. 1256 del codice civile, che prevede l’estinzione dell’obbligazione laddove l’impossibilità della prestazione sia divenuta definitiva, oppure l’esonero da responsabilità nel ritardo, da parte del debitore.

    Infine, per altri, sarebbe applicabile da parte del conduttore, in questo periodo, l’articolo 1467 del codice civile. Anche in questo caso, con una previsione che potremmo definire “azzardata”, alla luce del fatto che la norma prevede il caso di eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione ma che appare di improbabile applicazione dopo così poco tempo dall’inizio delle restrizioni imposte dal Governo.

    Tuttavia, riprendendo l’ogettiva difficoltà sopravvenuta, è facile ipotizzare che in condominio ma non solo, emergano contenziosi aventi ad oggetto le sorti del contratto di locazione in essere.

    Da un parte avremo il proprietario che insisterà sul fatto che “il contratto ha forza di legge tra le parti”; dall’altra, siamo pronti ad assistere a conduttori che faranno leva su decrementi di reddito e sul fatto che le norme su richiamate siano applicabili al caso concreto.

    Con quali risultati prevedibili?

    Il risultato sarà un esponenziale aumento dei procedimenti di sfratti per morosità e di risoluzione contrattuale. Vi saranno battaglie sulle sorti dell’indennità di avviamento commerciale e si discuterà su validità ed efficacia di missive e disdette varie.

    Non senza dimenticare che nessuno dei due, tra locatore e conduttore potrà dire di avere vita facile. Ricordiamo che il decreto c.d. “Cura Italia” ha previsto la sospensione dei mutui e una proroga degli sfratti, abitativi e non, fino al 30 giugno. Con buona pace di chi pensi di rientrare in breve tempo nel possesso dell’immobile locato.

    Utili spunti di riflessione possono riguardare anche l’aministratore di condominio, interessato a sua volta ad incassare le quote condominiali. Anche se su basi diverse, il rapporto tra proprietario e conduttore, infatti, coinvolge il rapporto che lega il proprietario dell’immobile al condominio. Perché? La risposta necessità di guardare al contesto da un punto di vista ad ampio spettro.

    Seppur apparentemente spettatore disinteressato, perché terzo rispetto alle parti che hanno stipulato il contratto di locazione, anche l’amministratore di condominio può avere il suo “interesse” in merito. L’immobile locato, infatti, rappresenta pur sempre un’unità immobiliare sita in condominio.

    Alcuni esempi? Il rispetto del regolamento condominiale, il rispetto delle regole di convivenza, la conoscenza dei nominativi degli inquilini sono, ad esempio, motivo di interesse dell’amministratore in relazione ad un immobile concesso in locazione.

    Parallelamente, un conduttore che continui a provvedere puntualmente al pagamento del canone di locazione, aumenterà la possibilità che, a sua volta, il proprietario riuscirà a pagare costantemente gli oneri condominiali.

    Su questa prospettiva, un ruolo fondamentale può averlo, già oggi, l’istituto della Mediazione. Sulla base delle criticità sopra evidenziate, appare utile e produttivo pensare già adesso alla possibilità di “mediare”.

    Mediare adesso per non litigare domani. Perché quel domani, da intendersi in senso giudiziario, vedrebbe comunque la mediazione quale condizione di procedibilità della domanda ma, al contempo, vorrebbe dire aver già animi aspri e posizioni fortemente contrapposte.

    Intervenire oggi, con un procedimento di mediazione, invece, vorrebbe dire agire con saggezza per la salvaguardia del rapporto contrattuale e per la tutela dei rispettivi interessi. Bisogna, quindi, considerare il ruolo guida del mediatore in materia di locazioni.

    Le soluzioni che un bravo mediatore potrà proporre all’inizio della crisi sono le più varie. Dalla riduzione del canone di locazione alla compensazione di alcuni importi o, ancora, la posticipazione del canone di locazione e tante altre possibilità. Senza danni, senza aggravi di spese, senza vinti né vincitori.

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    Avv. Fabrizio Plagenza

    Avvocato del Foro di Roma. E’ Mediatore dal 2011. Autore di diversi articoli in materia condominiale e locatizia. Docente presso Unipegaso e della Camera Arbitrale Internazionale. Esperto di diritto dell’ISFOL. http://www.studiolegaleplagenza.it
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