Coronavirus, lavori straordinari e fondo cassa: quale destino?
Avv. Giuseppe Zangari | Marzo 26, 2020
Chiusura dei cantieri edili. Come comportarsi con il fondo cassa per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni?
Il condominio, a fronte dell’interruzione dei lavori, può rifiutarsi di versare il corrispettivo maturato dall’appaltatore?
E l’amministratore può dirottare le somme accantonate nel fondo al soddisfacimento di altri scopi, come ad esempio tamponare la morosità creatasi a fronte dell’impossibilità di approvare i bilanci o avviare la riscossione delle rate insolute?
Nel primo caso soccorre l’art. 1256, comma 2 del codice civile, che disciplina l’ipotesi in cui il contraente sia temporaneamente impossibilitato a fornire la prestazione per causa a lui non imputabile.
La norma prevede che, finché perdura l’ostacolo, il contraente non è responsabile del ritardo e il contratto rimane efficace; qualora invece l’impossibilità si prolunghi al punto tale che le parti finiscono per perdere interesse alla prestazione, il rapporto si estingue.
Applicando tali principi all’appalto in condominio, si può affermare che il vincolo contrattuale non si scioglie né l’impresa edile può essere ritenuta responsabile dell’interruzione dei lavori.
Al contempo, tuttavia, durante il periodo di sospensione il condominio non è tenuto a pagare il corrispettivo maturato dall’appaltatore, versando l’intero rapporto in una specie di limbo.
Solo nel momento in cui appaia chiaro che la prestazione è definitivamente impossibile o comunque è divenuta inutile, ai sensi dell’art. 1672, comma 1 del codice civile il condominio dovrà versare il compenso per la parte di opera eseguita, in proporzione al prezzo complessivo e secondo le regole fissate nel contratto.
A quest’ultimo proposito, infatti, è auspicabile che l’amministratore abbia avuto cura di inserire una clausola di revisione del contratto nell’ipotesi di impossibilità temporanea della prestazione.
In tal modo sarebbe possibile rinegoziare con l’appaltatore i termini dell’accordo così da riequilibrare gli interessi compromessi dall’attuale situazione di crisi – similmente a quanto avviene, ad esempio, nei contratti di mutuo.
Venendo al secondo punto, il risparmio di spesa derivante dal mancato versamento del corrispettivo all’appaltatore non si traduce in una possibilità di reimpiego del fondo cassa.
L’amministratore non è legittimato a utilizzare le somme accantonate per far fronte a esigenze diverse dalle finalità indicate dall’assemblea al momento della costituzione del fondo.
Questo perché il fondo è sottoposto a un preciso vincolo di destinazione finalizzato a evitare che i condomini siano soggetti a “versamenti al buio”.
Similmente, soltanto l’assemblea può deliberare lo scioglimento del fondo, in maniera tale che le somme già versate confluiscano nella contribuzione ordinaria che – questa sì – può essere impiegata dall’amministratore per le necessità più disparate.
Attenzione dunque a farsi prendere dalla straordinarietà dell’emergenza, perché, come recita un adagio sempre attuale, ”la fretta è cattiva consigliera”.
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