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    Contratto di locazione ad uso commerciale: il canone locatizio può essere ridotto e/o addirittura non pagato??

    Avv. Claudio De Fenu | Aprile 1, 2020

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    Applicazioni pratiche della norma ed alcuni suggerimenti

    Una delle tematiche maggiormente spinose di questo periodo risulta essere quella di tanti italiani che hanno sottoscritto un contratto di locazione ad uso commerciale e che, stante i noti divieti prescritti dal DPCM dell’11.03.2020, attualmente e, non si sa ancora per quanto tempo, si trovano materialmente impossibilitati dal poter esercitare la propria attività commerciale.

    Nello specifico il canone locatizio può essere ridotto e/o addirittura non pagato??

    Ebbene, preliminarmente si sottolinea come nel Decreto n. 18 del 17 marzo 2020 emanato dal Governo sia stato inserito un credito di imposta del 60% il quale viene riconosciuto a tutti i conduttori che si sono visti costretti a sospendere le proprie attività per via delle restrizioni imposte per contrastare la diffusione del Coronavirus.

    In questo particolare momento storico, lo studio ritiene di poter applicare a favore dei conduttori che abbiano stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale la norma ex art 1467 c.c. L’ultimo comma prescrive infatti quanto segue: “qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possano evitare la risoluzione del contratto modificandone le condizioni in modo equo“.

    Pertanto, volendo fare applicazione pratica della suddetta norma, lo studio suggerisce al conduttore di provvedere a contattare quanto prima il locatore ed invitarlo a rinegoziare, temporaneamente e/o definitivamente il canone locatizio previsto nell’originario contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica – si sono appositamente utilizzati insieme i termini “temporaneamente e definitivamente” in quanto adesso che le attività commerciali (salvo quelle di produzione e vendita di beni di prima necessità) sono chiuse ben può essere chiesta “temporaneamente” dal conduttore al locatore una congrua riduzione del canone locatizio (riduzione del canone di un paio di mesi).

    Ma, stante il fatto che, non appena sarà possibile riaprire le attività commerciali, sarà in quel momento che purtroppo si percepiranno concretamente per i conduttori le gravi perdite economiche di questo periodo di fermo attività e quindi, già da adesso, si consiglia altresì di intavolare fattive trattative con la proprietà finalizzate a ridurre in modo “definitivo” il canone locatizio previsto originariamente nel contratto stipulato.

    Il tutto ovviamente sta nel buon senso delle parti contrattuali nel venirsi incontro al fine di evitare di incrinare definitivamente il rapporto contrattuale corrente.

    Nel caso in cui la proprietà si dimostrasse invece restia ad accettare una riduzione temporanea e/o definitiva del canone locatizio ed ove il conduttore avesse premura di conservare i locali dal medesimo condotti in locazione, lo studio suggerisce comunque di provvedere a pagare il canone locatizio a favore della proprietà nella misura del 30% di quella dovuta con preventiva email dove si spiegano le ragioni del ridotto versamento – ciò servirà in ottica difensiva in sede processuale ove la proprietà azionasse uno sfratto per morosità.

    Detto questo, sempre in applicazione della norma ex art 1467 c.c. ed ove la proprietà non dovesse accettare la richiesta di riduzione temporanea e/o definitiva del canone locatizio e nel caso in cui il conduttore non avesse interesse a conservare i locali condotti in locazione si ritiene che il “conduttore sia legittimato a recedere dal contratto anticipatamente per gravi motivi (eccessiva onerosità della prestazione)”.

    Si rammenta come il recesso anticipato per gravi motivi al di fuori delle previsioni contrattuali sia espressamente previsto anche dall’art 27 della L. n. 392/1978 che recita quanto segue: “indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”

    Si ritiene che, in entrambe le ipotesi di recesso sopra indicate, non sia comunque dovuto da parte del conduttore il rispetto del termine di preavviso di 6 mesi in quanto il “Covid 19” per la sua imprevedibilità rappresenti veramente un gravissimo motivo eccezionale e straordinario che ha portato un grandissimo squilibrio delle prestazioni contrattuali (in particolar modo avendo riferimento a quella dovuta dal conduttore) – eccessiva onerosità della prestazione.

    Pertanto, il conduttore ben potrà chiedere la risoluzione immediata ai sensi e per gli effetti dell’art 1458 c.c.

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    Avv. Claudio De Fenu

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