Come prevenire la morosità condominiale
Avv. Giuseppe Zangari | Aprile 8, 2020
Come prevenire la morosità condominiale: istruzioni operative
Anche sa alcune misure sono già previste dal legislatore, altre sono state passate al vaglio della giurisprudenza, con interpretazioni non sempre univoche e coerenti.
Nella maggior parte dei casi, tuttavia, occorre il consenso unanime della compagine condominiale.
Pertanto, sarebbe opportuno che il futuro amministratore fosse chiamato a collaborare con il costruttore del fabbricato al fine di predisporre un regolamento a natura contrattuale – e dunque vincolante per gli acquirenti prossimi condomini – contenente clausole utili a prevenire la morosità condominiale eventuale.
Allo stesso modo, l’amministratore potrebbe tentare di convincere l’assise ad approvare le misure prima dell’insorgere del fenomeno, dal momento che, risultando necessario il consenso unanime, è quantomeno improbabile che il condomino moroso voti in contrasto con i propri interessi.
In particolare, gli espedienti, approfonditi nel nostro testo, si dividono in:
1) misure che contrastano sul nascere la morosità condominiale tramite lo spauracchio di un pregiudizio maggiore di quello che graverebbe normalmente sul moroso, come:
- la decadenza dal beneficio del termine di cui all’art. 1186 c.c., nell’ipotesi di conclamato stato d’insolvenza del condomino moroso;
- gli interessi al tasso convenzionale ai sensi dell’art. 1282, comma 3 c.c., eventualmente applicabili al superamento di un certo ammontare di debito;
- le sanzioni, anche oltre i paletti fissati dall’art. 70 disp. att. c.c.
Queste misure sono trattate in maniera approfondita nel capitolo secondo del nostro testo.
-> Morosità condominiali: i casi e le soluzioni
2) misure che espandono la platea dei soggetti aggredibili dall’azione di riscossione del credito, come:
- la deroga alla solidarietà biennale prevista dall’art. 63, comma 4 disp. att. c.c., così da aggredire il condomino subentrante per l’intera esposizione accumulata;
- il riporto a conguaglio negli esercizi successivi dei saldi passivi maturati prima del biennio di cui all’art. 63, comma 4 disp.att. c.c.;
Per ulteriori approfondimenti si rinvia al capitolo terzo del nostro testo.
-> Morosità condominiali: i casi e le soluzioni
3) misure che coinvolgono soggetti terzi nell’assunzione del rischio della morosità, come:
- la polizza assicurativa per il rischio di mancato versamento degli oneri;
- la cartolarizzazione del credito.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia al capitolo terzo del nostro testo.
I casi e le soluzioni prospettati nel corpo di questo quaderno riepilogano i punti salienti del compito “amministrativo” affidato ai mandatari e le relative disposizioni tecniche ad oggi in vigore.
In definitiva, con l’opera appena pubblicata, ho cercato di realizzare uno strumentario a disposizione dell’amministratore che possa consentire di disinnescare o quantomeno mitigare le conseguenze pregiudiziale che possono derivare al condominio, specie nei tempi di straordinaria crisi come quelli che stiamo vivendo.
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