• Come prevenire la morosità condominiale

    Avv. Giuseppe Zangari | Aprile 8, 2020

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    Come prevenire la morosità condominiale: istruzioni operative

    Anche sa alcune misure sono già previste dal legislatore, altre sono state passate al vaglio della giurisprudenza, con interpretazioni non sempre univoche e coerenti.

    Nella maggior parte dei casi, tuttavia, occorre il consenso unanime della compagine condominiale.

    Pertanto, sarebbe opportuno che il futuro amministratore fosse chiamato a collaborare con il costruttore del fabbricato al fine di predisporre un regolamento a natura contrattuale – e dunque vincolante per gli acquirenti prossimi condomini – contenente clausole utili a prevenire la morosità condominiale eventuale.

    Allo stesso modo, l’amministratore potrebbe tentare di convincere l’assise ad approvare le misure prima dell’insorgere del fenomeno, dal momento che, risultando necessario il consenso unanime, è quantomeno improbabile che il condomino moroso voti in contrasto con i propri interessi.

    In particolare, gli espedienti, approfonditi nel nostro testo, si dividono in:

    1) misure che contrastano sul nascere la morosità condominiale tramite lo spauracchio di un pregiudizio maggiore di quello che graverebbe normalmente sul moroso, come:

    • la decadenza dal beneficio del termine di cui all’art. 1186 c.c., nell’ipotesi di conclamato stato d’insolvenza del condomino moroso;
    • gli interessi al tasso convenzionale ai sensi dell’art. 1282, comma 3 c.c., eventualmente applicabili al superamento di un certo ammontare di debito;
    • le sanzioni, anche oltre i paletti fissati dall’art. 70 disp. att. c.c.

    Queste misure sono trattate in maniera approfondita nel capitolo secondo del nostro testo.

    -> Morosità condominiali: i casi e le soluzioni

    2) misure che espandono la platea dei soggetti aggredibili dall’azione di riscossione del credito, come:

    • la deroga alla solidarietà biennale prevista dall’art. 63, comma 4 disp. att. c.c., così da aggredire il condomino subentrante per l’intera esposizione accumulata;
    • il riporto a conguaglio negli esercizi successivi dei saldi passivi maturati prima del biennio di cui all’art. 63, comma 4 disp.att. c.c.;

    Per ulteriori approfondimenti si rinvia al capitolo terzo del nostro testo.

    -> Morosità condominiali: i casi e le soluzioni

    3) misure che coinvolgono soggetti terzi nell’assunzione del rischio della morosità, come:

    • la polizza assicurativa per il rischio di mancato versamento degli oneri;
    • la cartolarizzazione del credito.

    Per ulteriori approfondimenti si rinvia al capitolo terzo del nostro testo.

    I casi e le soluzioni prospettati  nel corpo di questo quaderno riepilogano i punti salienti del compito “amministrativo” affidato ai mandatari e le relative disposizioni tecniche ad oggi in vigore.

    In definitiva, con l’opera appena pubblicata, ho cercato di realizzare uno strumentario a disposizione dell’amministratore che possa consentire di disinnescare o quantomeno mitigare le conseguenze pregiudiziale che possono derivare al condominio, specie nei tempi di straordinaria crisi come quelli che stiamo vivendo.

     

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    Avv. Giuseppe Zangari

    Avvocato specializzato in diritto condominiale. Fornisce consulenza ed assistenza ad amministratori di condominio nella gestione dei rapporti, sia in ambito stragiudiziale che giudiziale. Si occupa anche di diritto immobiliare, tanto nella negoziazione e stipula di contratti di compravendita, appalti e locazioni, che nelle questioni connesse a questo genere di accordi. Viale dell'Industria n. 23/B - 35129 Padova PD 0429 635810 http://avvocatogiuseppezangari.it
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