• Come gestire il fondo speciale per i lavori straordinari

    Dott. Marco Venier | Gennaio 22, 2020

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    L’art. 1135 c.c., come modificato dalla Legge 220/2012, recita “[…] l’assemblea dei condomini provvede: […]4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti […]”.

    Così come formulata, la norma è stata interpretata da taluni come un obbligo, in caso di esecuzioni di lavori straordinari, di aver la disponibilità anticipata delle risorse economiche occorrenti. Come a dire che i condòmini dovrebbero pagare l’intera somma a loro carico già prima dell’esecuzione delle opere previste dall’intero contratto o dal progressivo stato di avanzamento.

    Chi scrive non concorda con tale interpretazione sottolineando che la norma si riferisce al termine di fondo speciale che, da nozioni ragionieristiche, è semplicemente una somma di denaro accantonata per una destinazione specifica. In virtù di tale ragionamento, l’unica accortezza che il legislatore ha introdotto a decorrere dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della Riforma del Condominio) è che per i lavori straordinari occorre attivare una gestione speciale, separata da quella ordinaria e, dunque, le quote condominiali che dovranno poi servire per pagare i fornitori, dovranno riportare una causale che si riferisca a tale gestione speciale.

    Inoltre si osserva che in nessun passo dell’art. 1135 c.c., si fa riferimento al termine “anticipare”.

    In tal senso si registra anche giurisprudenza (Tribunale di Roma, 28 settembre 2018, n. 8320) a conferma della correttezza di tale riflessione.  Nella fattispecie il giudice adito ha riconosciuto la facoltà per l’amministratore di avviare i lavori pur non avendo reperito l’intera provvista del fondo già deliberato dall’assemblea.

    In senso contrario si è espresso il Tribunale di Modena (16 maggio 2019, n. 763) stabilendo che il fondo speciale previsto dall’art. 1135, co. 1 n. 4 debba essere costituito obbligatoriamente a pena di nullità della delibera. Il giudice condannava pertanto il Condominio, nonostante l’amministratore si fosse difeso osservando di aver disposto una rateizzazione dell’importo con 36 rate mensili, una contabilità separata, l’apertura di un conto corrente ad hoc, un diverso codice fiscale della scala B interessata dai lavori (cosa peraltro inutile). Per il tribunale, la costituzione di un fondo speciale, tutela il singolo condòmino dal dover rispondere (potenzialmente) per l’intero importo dei lavori, sicché la costituzione del fondo speciale mediante il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condòmino permetterebbe di scongiurare tale evenienza, in quanto le risorse necessarie per l’adempimento delle obbligazioni sarebbero disponibili prima ancora della loro assunzione. Infine il giudice riteneva di dover considerare la norma menzionata tra quelle inderogabili stabilendo il vizio della nullità per la delibera oggetto della controversia.

    A parere dello scrivente questi ragionamenti sono assolutamente erronei in quanto il giudice probabilmente non ha tenuto conto della forma di tutela per i condòmini virtuosi sancita dall’art. 63 disp att. c.c.: una “solidarietà temperata” introdotta dalla Riforma, consistente nell’obbligo per il creditore di escutere i condomini morosi prima di potersi rivolgere ai virtuosi e senz’altro richiamabile con una formula contrattuale ad hoc. Inoltre appare incomprensibile che il giudice abbia deciso di considerare imperativa una norma che invece non è annoverata tra quelle inderogabili.

    Come gestire il fondo speciale per i lavori straordinari

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    Dott. Marco Venier

    Nel 1998 consegue l’attestato di formazione per amministratori professionisti di Condomini presso la F.N.A.I. (Federazione Nazionale degli Amministratori Italiani) e dal 1999 svolge ininterrottamente la professione di amministratore.

    Nel 2014, consegue l’attestato di formazione per Revisori Condominiali presso l’A.N.A.P. (Associazione Nazionale degli Amministratori Professionisti); in tale settore ha svolto diverse revisioni di contabilità condominiali anche come c.t.p. in alcune controversie giudiziali.

    La sua competenza specifica nel settore (tra l’altro certificata nel novembre del 2012 da ELTI) è da anni riconosciuta a livello nazionale e testimoniata, tra le altre cose, da:
    • svariate docenze in corsi per amministratori di Condominio per diverse associazioni di categoria, enti privati ed università;
    • l’essere stato selezionato come giudice Arbitro dalla Camera Internazionale Arbitrale. Il giudice arbitro è colui che decide le controversie emettendo un lodo, del tutto simile alla sentenza di primo grado dei Tribunali.
    • Responsabile per la formazione dell’associazione APICE

    Attualmente collabora costantemente con la testata giornalistica condominiocaffe.it oltre ad essere Autore di numerose pubblicazioni per la casa editrice Libricondominio.it

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