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    Chi è il responsabile in caso di distacco di intonaco e calcinacci dal sottobalcone?

    Dott. Agostino Sola | Giugno 7, 2020

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    La sentenza della Corte di Appello di Genova (n. 417/2020) offre un’interessante soluzione giurisprudenziale ad una questione molto frequente nella prassi condominiale.

     

    Prima di addentrarci nel commento della sentenza emessa dalla Tribunale genovese (si veda allegato), chiariamo innanzitutto che per sottobalcone si deve intendere quella porzione sottostante del balcone aggettante diametralmente opposta al piano di calpestio: è quella parte che delimita idealmente il confine di ciascun piano dell’edificio.

    Per rispondere alla questione introduttiva è necessario individuare prioritariamente il soggetto sul quale gravano gli obblighi di manutenzione del sottobalcone e se, quindi, questo debba intendersi quale proprietà esclusiva della singola unità immobiliare ovvero se rientri tra i beni appartenenti alla comunità condominiale.

    Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che nel caso di balconi aggettanti (cioè sporgenti verso l’esterno della facciata dell’edificio) gli stessi si considerano un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, con la conseguenza che, non svolgendo una funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani (Cass. civ. Sez. II, sent. n. 6621/2012).

    Da questa precisazione deriva che alla parte sottostante del balcone aggettante, il sottobalcone, appunto, non si potrà applicare né l’art. 1125 c.c. né gli artt. 1117 e 1123 c.c..

    L’art. 1125 c.c. imputa le spese di manutenzione ordinaria (intonaco, tinta e decorazione del soffitto) al proprietario del piano inferiore; gli artt. 1117 e 1123 c.c., invece, riconoscendo le parti comuni dell’edificio, impongono la ripartizione delle spese necessarie al loro mantenimento secondo i millesimi previsti dalle tabelle condominiali.

    L’ipotesi prevista dall’art. 1125 c.c. è dunque applicabile al solo caso di solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, e che dovrà ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani (ad esempio, le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio).

    Nel caso di balcone aggettante, il sottobalcone si presenta diverso anche rispetto al frontalino dei balconi, che è un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l’integrità architettonica dell’edificio come componente della facciata, e le cui spese di manutenzione devono gravare su tutti i condomini.

    In conclusione, allora, si può affermare che le spese di manutenzione della parte sottostante del balcone aggettante, il sottobalcone, sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare cui il balcone aggettante protende.

    Quale conseguenza degli obblighi di manutenzione, ne deriva la responsabilità extracontrattuale per tutti quei danni che i terzi potranno subire in ragione della mancata o parziale manutenzione dei sottobalconi.

    Ciò chiarito, si può evidenziare come nel caso di specie all’attenzione della Corte di Appello di Genova il Condominio abbia legittimamente posto a carico del singolo condominio le spese per la messa in sicurezza d’urgenza della pubblica via (installazione di una mantovana) che si era resa necessaria in ragione della caduta di intonaco dal sottobalcone di sua proprietà.

    Nel caso di specie, il danno subito dal terzo (Condominio) è consistito nell’esborso economico dovuto in conseguenza di un ordine imposto dall’autorità (ordinanza sindacale) per la messa in sicurezza d’urgenza della pubblica via; ben poteva darsi, in ipotesi peggiori, che il danno si fosse verificato nei confronti di terzi passanti e della loro incolumità.

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    Dott. Agostino Sola

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