• Caso Coronavirus: Quali atti possono essere eseguiti dall’amministratore di Condominio?

    Avv. Emanuele Fierimonte | Marzo 14, 2020

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    Sono tempi difficili quelli che sta vivendo il nostro Paese. L’economia si paralizza. La giustizia di ferma. Le strade sono vuote. Si avverte un clima di tensione per le vie delle città.

    Il Coronavirus sta spaventando la popolazione, costringendo le persone a modificare le proprie abitudini di vita.

    In un momento dettato da profonda incertezza, molti sono i dubbi che riguardano le condotte che deve tenere l’amministratore nella corretta gestione del condominio, proprio al fine di evitare l’integrazione di reati o illeciti civili e rispettare i provvedimenti adottati d’urgenza dagli Organi preposti.

    Nell’articolo del 5 marzo scorso abbiamo analizzato il divieto imposto dal DCPM del 04 marzo u.s. di riunirsi in manifestazioni, eventi congressuali o riunioni ed incontri di qualsivoglia natura per i motivi legati alla propagazione del virus Covid-19.

    Tuttavia, a tal riguardo, cosa succede invece quando l’intervento dell’amministratore ha carattere di urgenza in quanto sottoposto a scadenze durante il periodo in cui vige il divieto in questione?

    Analizziamo le varie fattispecie al fine di chiarire una volta per tutte agli amministratori di condominio come è necessario comportarsi.

    Iniziamo dalla mediazione. In materia di Mediazione va subito precisato che gli Organismi di Mediazione hanno adottato, ciascuno per sé, la decisione ritenuta più opportuna circa gli incontri di mediazione, al fine di contribuire alla salvaguardia della salute e della sicurezza pubblica e fare fronte a questo periodo di insicurezza.

    Qualora gli incontri siano relativi ad una mediazione che non abbia carattere di urgenza le parti (amministratore di condominio compreso) possono richiedere un rinvio ad altra data.

    Rimangono ferme, salvo diversa decisione, le mediazioni avente carattere di urgenza e quelle il cui incontro è già previsto al di fuori dell’Organismo.

    Anche il mediatore può richiedere, per gli stessi motivi, il rinvio dell’incontro di mediazione.

    Circa i processi civili e penali, con D.L. n. 11 dell’8 marzo 2020 è stata disposta una sospensione di ufficio delle udienze dal 9 al 22 marzo prossimo venturo per permettere agli uffici giudiziari e ai loro Capi di disporre dell’organizzazione necessaria al rispetto della prevenzione e delle misure dettate dal Governo.

    In tale periodo si applica, dunque, il regime della sospensione feriale. Tali disposizioni comportano, dunque, che l’amministratore di condominio non può convocare le assemblee aventi ad oggetto gli incontri di mediazione o le udienze per procedimenti pendenti.

    Non potendo, difatti, convocare assemblee egli potrà comunicare ai condomini le sospensioni della procedura o, comunque, lo stato della pratica anche per tramite di comunicazione, precisando che la condotta tenuta ha la finalità di rispettare il D.L. n.11 richiamato e, dunque, quella di tutelare la sicurezza dei condomini tutti, ma soprattutto quella pubblica.

    Egli, dunque, è tenuto.  L’amministratore che violasse tale disposto integrerebbe, indubbiamente, il reato di cui all’art. 650 c.p. (inosservanza dei provvedimenti della Autorità) e verrebbe sanzionato, quindi, con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda di duecentosei euro.

    La domanda che sorge a tal punto è: e gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio? Come si deve comportare l’amministratore di condominio per non integrare un reato o illecito civile e, nello stesso tempo, compiere gli atti necessari?

    Chiariamo questo punto. Gli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio devono essere compiuti senza necessità di assemblea (articolo 1130 n. 4 del Codice civile).

    Pertanto, l’amministratore di condominio potrà procedervi senza convocare formalmente l’assemblea e, andando esente, così, da responsabilità penali o civili, compresa quella per il reato previsto e punito dall’art. 650 c.p.

    E tutto il resto?

    In generale, va ricordato che l’amministratore di condominio, proprio in virtù della specifica posizione di garanzia che riveste in relazione allo stabile amministrato,), è legittimato a procedere all’esecuzione delle opere in via d’urgenza senza il preventivo passaggio in assemblea (come ha chiarito il Tribunale di Milano in una sentenza depositata il 17 maggio 2019).

    È il classico esempio del palazzo che minaccia la caduta di calcinacci.

    Dunque, quando un’opera da eseguire in condominio riveste il carattere di urgenza l’amministratore procede senza convocare l’assemblea.

    Quando, invece, trattasi di opere non urgenti e che, dunque, richiedono la convocazione di una assemblea, l’amministratore che vi proceda violerà il divieto imposto dal D.L. n.11 del 8 marzo scorso e, pertanto, andrà incontro a sanzioni di natura penale. Sarà, dunque, necessario, al fine di tutelare se stesso e la salute dei condomini, che l’amministratore rinvii qualsiasi assemblea ad un momento successivo al periodo indicato nel provvedimento in questione (ossia dopo il 2 aprile).

    In alcuni casi, una interessante alternativa è quella di convocare le assemblee e tenerle in videoconferenza.

    Questo strumento può essere utile all’amministratore al fine di non perdere la possibilità di affrontare tematiche importanti (anche se non urgenti) nell’interesse del condominio e rispettare egualmente le misure preventive contro il Coronavirus.

    Tutto ciò in attesa che questo virus cessi di minacciare il nostro Paese e tutto torni alla normale quotidianità.

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    Avv. Emanuele Fierimonte

    Avvocato penalista Viale Giulio Cesare, 94 - 00192 Roma RM 3287570061 http://www.emanuelefierimontepenalista.it
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