• Assemblee condominiali in videoconferenza: non più una chimera

    Avv. Valerio Palma | Aprile 25, 2020

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    Un primo passo, forse decisivo, per venire incontro alle enormi difficoltà che sta attraversando il mondo condominiale

    La politica ha finalmente compiuto un primo passo, forse decisivo, per venire incontro alle enormi difficoltà che sta attraversando il mondo condominiale in questo periodo di emergenza epidemiologica.

    Stiamo parlando, in particolare, del blocco forzato delle riunioni assembleari, che sostanzialmente impedisce l’espressione della volontà (sovrana) del Condomino nel suo insieme.

    Se è vero, infatti, che l’amministratore, come organo monocratico, nell’ambito delle sue pur ampie attribuzioni (cfr. art. 1130 c.c.), può adottare autonomamente tutta una serie di provvedimenti vincolanti per i condomini (cfr. art. 1133 c.c.). E’ anche vero, di contro, che il Condominio è e resta un organo (meglio: un ente) collegiale, il quale assume decisioni attraverso l’iter assembleare, il cui “momento” non può essere in nessun modo soppresso né sospeso a tempo indeterminato.

    Peraltro, vi sono alcune attribuzioni e attività specificatamente assembleari (cfr. art. 1135 c.c.), tra cui l’approvazione dei rendiconti (con il termine semestrale di prossima scadenza: cfr. art. 1130, 1°, n. 10 c.c.), dei lavori straordinari (ai quali si riconnette pure il recente “bonus facciate”) e la stessa nomina, revoca e conferma dell’amministratore scaduto (cfr. art. art. 1135, 1°, n. 1 c.c.).

    Si è già parlato, inoltre, delle mediazioni civili (cfr. art. 71-quater disp.att.c.c.).

    Per tale ragione il sottoscritto ritiene, al di là degli esiti finali, che debba in ogni caso essere accolta con favore la recentissima presa di posizione degli onorevoli Cataldi, Pierantoni, Dori e Saitta. Costoro, infatti,  all’esito di un tavolo di lavoro tecnico, stimolato e partecipato anche dal Collega Carlo Pikler, nella giornata di ieri hanno visto la discussione, presso la Camera dei Deputati, di un ordine del giorno dai medesimi presentato nel contesto dell’iter di conversione del “Cura Italia” e teso a impegnare il Governo, che ha rilasciato parere favorevole <<a valutare l’opportunità di adottare interventi normativi per fronteggiare l’emergenza e favorire il regolare svolgimento dell’attività di gestione dei condomini>>.

    Nello specifico, l’intenzione è quella di approntare una modifica normativa volta ad introdurre, anche nel Condomino, la possibilità di riunione assembleare tramite video collegamento a distanza.

    Riporto qui di seguito le parti salienti dell’anzidetto ordine del giorno:

    <<… (OMISSIS) in questo periodo di emergenza “Covid-19” è emersa la necessità di normare le assemblee condominiali prevedendo un possibile loro svolgimento mediante videoconferenza. Ciò anche in ragione del fatto che è indispensabile garantire il rispetto delle norme sul distanziamento sociale e quelle relative alle limitazioni della libera circolazione delle persone contenute nel DCPM “Coronavirus” dell’8 marzo 2020, all’articolo 2, comma 1 lettera b), che ha sospeso gli eventi di qualsiasi natura svolti in ogni luogo sia pubblico che privato, comprese le assemblee condominiali;

    l’assemblea condominiale è regolamentata dall’articolo 1136 c.c. che però non precisa se l’intervento richieda anche la presenza fisica o se sia possibile anche una partecipazione da remoto;

    l’articolo 66 del R.D. 30 marzo 1942, n. 318 stabilisce, dal suo canto, che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve indicare espressamente il luogo ove si svolge la riunione, facendo intendere che debba essere un luogo fisico, come confermato dalla stessa giurisprudenza di legittimità;

    in tale situazione si rende necessario un mirato intervento legislativo volto a colmare le lacune della normativa condominiale che, allo stato, non prevede la possibilità di effettuare assemblee in videoconferenza;

    la situazione attuale sta oltretutto determinando un blocco totale delle attività condominiali (salvo iniziative assunte in via autonoma dall’amministratore di condominio) e va evidenziato, peraltro, che non risulta sospeso l’obbligo di cui all’art.1130, n. 10 c.c. che prevede di “Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni”, ossia entro il 30 giugno 2020. Una eventuale inadempienza sotto questo profilo, comporta, oltretutto, la revoca dell’amministratore;

    tale blocco sta anche pregiudicando significativi interessi economici e di sicurezza afferenti alla necessità di dare corso alla ricostruzione di edifici terremotati e alla ristrutturazione di parti di edifici pericolanti. Il blocco preclude inoltre l’utilizzo di benefici fiscali come il sisma bonus e l’ecobonus;

    si appalesa dunque l’urgenza di interventi normativi che possano garantire la sicurezza per i condomini senza precludere la possibilità di svolgere regolarmente le assemblee avvalendosi anche dei moderni sistemi di videoconferenza… (OMISSIS)>>.

    Potrebbe obbiettarsi che si tratta della famosa “goccia in mezzo al mare” e che le teleassemblee non siano, in realtà, la prima e più urgente problematica da affrontare in questo momento di emergenza.

    Certo, a parere di chi scrive il mondo condominiale avrebbe bisogno di ben altra attenzione e di una più ampia ed organica riforma che, già oggi, a distanza di soli 7 anni dall’ultima, sotto molteplici aspetti appare indispensabile.

    Il futuro, però, come si dice, è pur sempre nelle nostre mani.

    Ben vengano, allora, i primi passi verso un orizzonte migliore, perché “chi bene comincia è a metà dell’opera”.

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    Avv. Valerio Palma

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