• Appalti in condominio, tra rischio biologico e sospensione delle assemblee

    Dott. Marco Venier | Aprile 30, 2020

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    Nei condomini l’edilizia continua a rimanere una attività sospesa?

    Il DPCM del 26 aprile u.s. dispone che dal 04 maggio 2020 possono ripartire (con attività propedeutiche che potevano avviarsi il 27 aprile u.s.) le attività produttive individuate dai codici ATECO elencati nell’allegato 3, tra i quali:

    • 41 – Costruzione di edifici;
    • 42 – Ingegneria civile (inclusi i codici 42.99.09 e 42.99.01);
    • 43 – Lavori di costruzione specializzati.

    Via libera, allora, ai lavori di ristrutturazione degli edifici? Un attimo… Niente fretta! Andiamo con ordine.

    —–> La gestione dei lavori straordinari in Condominio

    Ci vuole certamente tanta prudenza perché il periodo che stiamo attraversando è unico nel suo genere.

    Innanzitutto si evidenzia che sempre il DPCM citato, riporta, come allegato 7, un protocollo di regolamentazione nei cantieri – condiviso tra il Ministro delle Infrastrutture, dei Trasporti, del Lavoro, delle Politiche sociali, ANCI, UPI, ANAS spa, RFI, ANCE, Alleanza delle cooperative, Feneal, Uil, Filca  CISL e Fillea CGIL – che va ad integrare le già rigorose norme in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro con particolare riferimento agli appalti edili.

    Tale protocollo fornisce indicazioni operative finalizzate ad incrementare nei cantieri l’efficacia delle misure precauzionali di contenimento adottate per contrastare l’epidemia del COVID-19 che rappresenta (si legge nel decreto) un rischio biologico generico per il quale occorre adottare misure uguali per tutta la popolazione.

    Le prescrizioni riportante nel protocollo, coerenti con le indicazioni dell’Autorità sanitaria, concernono (sinteticamente):

    1. Le informazioni da trasmettere al personale operante, sulle disposizioni delle Autorità e sui comportamenti da tenere;
    2. Le modalità di accesso dei fornitori esterni ai cantieri (ingresso, transito, uscita, tempistiche, etc);
    3. La Pulizia e sanificazione nel cantiere (pulizia giornaliera e sanificazione periodica, nonché l’impedimento di attrezzature in modo promiscuo, etc.);
    4. Le precauzioni igieniche personali (lavaggio mani, uso detergenti, etc.);
    5. I Dispositivi di Protezione Individuale (mascherine, guanti, occhiali, tute, cuffie) da valutare caso per caso;
    6. La gestione degli spazi comuni (mensa, spogliatoi, etc);
    7. L’organizzazione del cantiere tra turnazione e rimodulazione del cronoprogramma delle lavorazioni;
    8. La gestione di soggetti sintomatici;
    9. La sorveglianza sanitaria (visite preventive, al rientro da malattia, etc.);
    10. L’aggiornamento del protocollo di regolamentazione di concerto con le rappresentanze sindacali e del RLS.

    —> I Contratti di appalto in Condominio

    Ciò che, dunque, caratterizza i cantieri dal 04 maggio è la gestione del rischio biologico rappresentato dal COVID-19, che va fatta con le maggiori cautele possibili e con l’ausilio di professionisti esperti come soggetti di comprovata esperienza nell’ambito in discorso che in piena scienza e coscienza sappiano attuare nel cantiere specifico il piano lavori (rif. ASL) più adeguato.

    Per la sanificazione, poi, si prospetta la necessità, nell’interesse di tutti, che avvenga ad opera di aziende certificate o che almeno tali interventi vengano certificati.

    Dunque, seppur con tutte queste maggior cautele dettate dal particolare periodo che stiamo vivendo, riparte l’edilizia in Condominio?

    Ancora una volta dobbiamo accostarci ad un atteggiamento fondato sulla prudenza ed ora vediamo perchè.

    L’art. 1135 c.c. – rubricato “Attribuzioni dell’assemblea dei condomini” – prevede, al comma 1, che “l’assemblea dei condomini provvede: […] 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni […]”.

    Pertanto i lavori di manutenzione straordinaria possono essere disposti solo dall’assemblea e dato che permane (art.1, lettera D, DPCM 26 aprile 2020) il divieto di assembramento in luoghi pubblici e privati, va da se che non potendo tenere assemblee condominiali (in quanto darebbero, per l’appunto, luogo ad assembramenti di persone), non è possibile procedere all’assegnazione di appalti.

    Quindi, sostanzialmente, nei Condomini l’edilizia continua a rimanere un’attività sospesa qualora debba ancora essere deliberata.

    Attenzione: il voler apparire davanti ai condòmini tanto premurosi o solerti, porta alcuni amministratori a tenere comunque assemblee e le fanno in modalità telematica oppure addirittura in presenza. A tal proposito si rammenta che la partecipazione on line alle assemblee, è una modalità in discussione in questo periodo stante anche attività di sensibilizzazione di varie associazioni e non è ancora normata.

    Per l’assemblea in presenza, invece, si ribadisce ancora una volta che si configurerebbero responsabilità penali in capo:

    • a colui che ha indetto la riunione in quanto starebbe contravvenendo a precise disposizioni normative in materia di salute (reato ex art. 650 c.p. “inosservanza dei provvedimenti dell’autorità” il quale punisce “chiunque non osserva un provvedimento legalmente dato dall’Autorità per ragione di giustizia o di sicurezza pubblica, o d’ordine pubblico o d’igiene”).
    • ad eventuali partecipanti contaggianti, con il ben più grave reato di epidemia colposa!

    E’ bene sottolineare che in siffatte situazioni, qualsiasi persona può provvedere a farne segnalazione alle Forze dell’ordine.

    Quindi, posto che permane il divieto assoluto di tenere assemblee, rimane, ovviamente, la possibilità di adoperarsi con interventi di manutenzione urgente perché tale attività può essere disposta – ex art. 1135 c.c. comma 2 – d’ufficio dall’amministratore senza necessità di una autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea, con il solo obbligo di riferirne alla prima assemblea utile che riuscirà a tenere.

    C’è, poi, un’altra ipotesi: quella in cui l’assemblea di assegnazione appalto si è tenuta PRIMA delle restrizioni imposte dalle varie normative emanate per il contenimento del COVID19. In tal caso, compatibilmente con la disponibilità dell’appaltatore ed anche in considerazione che pure gli uffici degli amministratori condominiali possono formalmente riaprire dal 04 maggio, le attività di cantiere si possono avviare seppure con le prescrizioni di cui al prot. allegato 7 del DPCM del 26 aprile 2020 pocanzi esaminato.

    Per ulteriori approfondimenti sui lavori in condominio rimandiamo alle seguenti pubblicazioni:

    La gestione dei lavori straordinari in Condominio

    I Contratti di appalto in Condominio

     

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    Dott. Marco Venier

    Nel 1998 consegue l’attestato di formazione per amministratori professionisti di Condomini presso la F.N.A.I. (Federazione Nazionale degli Amministratori Italiani) e dal 1999 svolge ininterrottamente la professione di amministratore.

    Nel 2014, consegue l’attestato di formazione per Revisori Condominiali presso l’A.N.A.P. (Associazione Nazionale degli Amministratori Professionisti); in tale settore ha svolto diverse revisioni di contabilità condominiali anche come c.t.p. in alcune controversie giudiziali.

    La sua competenza specifica nel settore (tra l’altro certificata nel novembre del 2012 da ELTI) è da anni riconosciuta a livello nazionale e testimoniata, tra le altre cose, da:
    • svariate docenze in corsi per amministratori di Condominio per diverse associazioni di categoria, enti privati ed università;
    • l’essere stato selezionato come giudice Arbitro dalla Camera Internazionale Arbitrale. Il giudice arbitro è colui che decide le controversie emettendo un lodo, del tutto simile alla sentenza di primo grado dei Tribunali.
    • Responsabile per la formazione dell’associazione APICE

    Attualmente collabora costantemente con la testata giornalistica condominiocaffe.it oltre ad essere Autore di numerose pubblicazioni per la casa editrice Libricondominio.it

    06 2419274 [email protected] http://www.marcovenier.altervista.org
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